Imóvel na planta atrasado: prazo de tolerância, multa e desistência

Comprar na planta é uma relação de consumo

Quem compra um apartamento ou uma casa ainda em construção, diretamente da incorporadora ou da construtora, para morar ou investir como pessoa física, em regra está numa relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) define produto como qualquer bem, móvel ou imóvel, e a incorporadora é fornecedora.

Ao mesmo tempo, a compra na planta tem uma lei própria: a Lei 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias. Em dezembro de 2018, a Lei 13.786/2018, conhecida como lei do distrato, acrescentou a essa lei regras sobre atraso na entrega, desistência e devolução de valores. As duas leis são lidas em conjunto.

A lei do distrato entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018. Ao julgar recursos repetitivos sobre atraso de obra em contratos anteriores a essa data, o Superior Tribunal de Justiça decidiu não aplicar diretamente as regras da nova lei. Por isso, as regras da lei do distrato descritas nesta página valem para contratos assinados a partir de 28/12/2018. Contratos mais antigos podem seguir outros critérios.

O quadro-resumo: a primeira página do contrato

Desde a lei do distrato, o contrato de compra de unidade em incorporação deve começar com um quadro-resumo. Ele precisa trazer, entre outros pontos:

• o preço total e a forma de pagamento, com a entrada destacada;
• o valor da comissão de corretagem e quem a recebe;
• os índices de correção e os juros aplicados;
• as consequências do desfazimento do contrato, com as penalidades e os prazos de devolução em negrito;
• o direito de arrependimento nos contratos assinados em estande de vendas;
• o número do registro da incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório.

Se faltar alguma dessas informações, a incorporadora tem 30 dias para corrigir o contrato. Se não corrigir, a omissão é justa causa para o comprador rescindir. Além disso, as penalidades por desfazimento só valem se o comprador tiver assinado especificamente junto a essas cláusulas.

O prazo de tolerância de 180 dias

Quase todo contrato de imóvel na planta tem uma cláusula de tolerância: um prazo extra, além da data prevista para a entrega, durante o qual o atraso não gera multa.

A lei admite esse prazo, com limites:

• ele pode ser de até 180 dias corridos, contados da data prevista no contrato para a conclusão do empreendimento;
• precisa estar escrito de forma clara e destacada no contrato;
• dentro desse prazo, o comprador não pode desfazer o contrato por causa do atraso, e a incorporadora não paga multa.

Se o contrato não prevê a tolerância de forma clara e destacada, ela pode ser questionada. Por isso, a primeira providência é localizar no contrato a data prometida e a cláusula de tolerância.

Atraso além da tolerância: as duas escolhas do comprador

Passados os 180 dias, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a lei oferece dois caminhos.

1. Desfazer o contrato

O comprador pode pedir a resolução do contrato, que é o desfazimento por descumprimento da incorporadora. Nesse caso, tem direito a receber:

• a integralidade de todos os valores pagos;
• a multa prevista no contrato;
• tudo em até 60 dias corridos da resolução, com correção monetária.

Como quem descumpriu foi a incorporadora, a lei não prevê aqui os descontos que se aplicam quando é o comprador quem desiste.

2. Manter o contrato e receber a chave

Se o comprador prefere esperar o imóvel, tem direito a uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada dia a dia e corrigida pelo índice do contrato. Ela é devida na entrega da unidade.

As duas multas não se somam: quem desfaz o contrato não recebe a indenização mensal, e vice-versa.

Além do que a lei prevê, o atraso pode causar outros prejuízos, como aluguel pago por mais tempo. Para os contratos anteriores à lei do distrato, o Superior Tribunal de Justiça fixou duas regras em recursos repetitivos (Temas 970 e 971):

• a multa por atraso prevista no contrato, quando fixada em valor equivalente a um aluguel, em regra não se soma a lucros cessantes (o que o comprador deixou de ganhar, como o aluguel do imóvel);
• se o contrato de adesão prevê multa só contra o comprador, ela deve ser considerada para fixar a indenização devida pela incorporadora quando é ela quem atrasa.

Nos contratos posteriores, se outros prejuízos podem ser cobrados junto com a indenização de 1% ao mês depende das cláusulas e do caso.

Cláusula penal: o que o contrato pode e não pode prever

Cláusula penal é a multa que o contrato fixa para quem descumprir. Nos contratos de consumo, ela tem limites:

• o CDC considera nulas as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé;
• também é nula a cláusula que preveja a perda total das prestações pagas quando o contrato é desfeito por falta de pagamento do comprador;
• a lei do distrato fixou tetos para o que a incorporadora pode reter quando é o comprador quem desiste, como explicado abaixo.

Multa contra o comprador muito acima desses limites, ou multa só de um lado, são pontos que merecem análise.

Quando é o comprador que quer desistir

A perda de renda, a mudança de cidade ou a dificuldade de financiar o saldo levam muita gente a querer sair do contrato. A lei chama isso de distrato (quando há acordo) ou de resolução por inadimplemento do comprador. As regras são diferentes das do atraso da obra.

O comprador recebe de volta o que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, com estes descontos:

• a comissão de corretagem, integralmente;
• a multa, que não pode passar de 25% do valor pago.

Se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação (regime em que o terreno e a obra ficam separados do patrimônio da incorporadora), a multa pode chegar a 50% do valor pago, e a devolução acontece em até 30 dias depois do habite-se.

Se não houver patrimônio de afetação, o saldo é devolvido em parcela única, 180 dias depois do desfazimento. Se a unidade for revendida antes, o saldo deve ser pago em até 30 dias da revenda.

Se o imóvel já foi colocado à disposição do comprador, ele também responde por impostos, condomínio, encargos e um valor pelo uso do imóvel, de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

Saídas que reduzem a perda

• Comprador substituto: se você encontrar alguém que assuma o contrato, com aprovação da incorporadora, a multa não incide.
• Arrependimento no estande: contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora podem ser desfeitos em até 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem. A desistência deve ser enviada por carta registrada com aviso de recebimento.
• Acordo: as partes podem combinar no distrato condições diferentes das previstas na lei.

Antes de assinar qualquer termo de distrato, confira os valores e os prazos de devolução. O documento assinado define o que você recebe.

O que levar para a consulta

• Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, com o quadro-resumo
• Comprovantes de todos os pagamentos, inclusive da corretagem
• Comunicados da incorporadora sobre a obra e a data de entrega
• Material publicitário e anúncios com a data prometida
• Trocas de e-mail e mensagens com a incorporadora
• Termo de distrato ou proposta de distrato, se houver
• Comprovantes de aluguel e outros gastos causados pelo atraso

Cada caso é analisado a partir dos documentos: a data do contrato, as cláusulas de tolerância e de multa e os pagamentos feitos definem o caminho, sem fórmula fixa. A consulta é feita mediante agendamento, presencialmente em Campinas ou a distância.